从南京、上海率先实践摇号售房起，摇号政策开始了全国复制，长沙、成都、武汉等城市相继加入。随着摇号新政的落地、完善，各城市由摇号带来的各种楼市新现象也逐渐显现。
一面是杭州“红盘”的万人排队摇号，一面是西安摇号暗箱操作事件的爆发，很多城市在摇号政策启用后，市场高温依旧。与杭州和西安不同，在摇号新政落地近一年的上海，近期市场却显得有些冷清。
在经历一波高端项目入市后，上海供应放量的节奏有所放缓。5月的最后一周，仅有位于金山朱泾的汤泉美地城项目有商品住宅推盘。据悉，该项目此次总计推出456套房源，但最终仅有8组客户参与摇号，局面甚是冷淡。
不仅是汤泉美地城，整个5月，上海新推的项目大多与之相似，由于位置偏远或交通不便，郊区新盘遇冷、销售难产的现象屡有发生，与同期在售的中高端项目反差明显。
从中高端项目的千人排队认筹、摇号，到郊区新盘的乏人问津，如今上海楼市正上演着“冰火两重天”的戏码。
根据上海链家市场研究部数据显示，2018年5月，上海全市新建商品住宅成交面积为55.31万平方米，环比增长17.98%，同比下跌12.68%；成交套数为0.45万套，环比增长13.70%，同比下跌9.54%。
借助4月中下旬的供应高峰，5月上海新房市场的成交面积、套数均达到今年以来的最高点，但5月的成交水平依然是仅次于2014年同期的最低点，与2017年第二季度的成绩相比也仍有差距。
在4月上海新建商品住宅新增供应量达到0.92万套的高位后，5月的供应量大幅回落至0.28万套。在之前新入市项目的加持下，供应的减少并未削减成交向上的势头，特别的是上海在整个5月的成交当中，当月新盘仅占到总量的13.23%，总数不足600套。换言之，是之前入市的中高端项目转化成网签数据支撑了上海“红五月”的成交小高峰，当月新盘的成交贡献寥寥无几。
一提到在上海买房、摇号，人们自然会联想到场面火热、一房难求，但5月多个新开项目的表现却出人意料。据公开数据显示，5月上海主要新开的11个项目中，仅有位于闵行吴泾的紫竹半岛花园参与摇号人数多于推盘套数，其余的10个项目摇号人数均低于推盘套数，且摇号房源比无一超过7成，更有7个项目低于40%。
以位于浦东临港新城的同润金色橘苑项目为例，该项目此次推出的房源套均面积在88平方米，套均总价在188万元左右。5月开盘时共推出444套房源，最终仅有90组客户摇号，占推盘总量的20%。
按理说，与上海楼市早已徘徊在5万元/平方米的成交均价相比，单价不到2万元、总价低于200万元的刚需产品应该极受购房者喜爱，毕竟在很多置业家庭看来，只要是上海无论买在哪里，都是值得的。令人难以置信的是，在上海今年的“红五月”，遇冷的偏偏正是这些刚需项目。
从现有案例来看，部分刚需项目遇冷的最大因素之一是地理位置。例如上述提到的汤泉美地城项目，地处沪浙交界，距离人民广场超过60公里车程，而且不论是22号线小火车，还是9号线松江南站距离都超过10公里，出行基本依靠自驾。交通和配套设施的劣势令这些项目与同期上市的产品相比并不具备竞争力。
上海中原总经理陆成告诉中国房地产报记者：“5月新盘出现分化，并不是所有项目都遇冷，相比之下，远郊区域，又没有特别卖点的项目去化率较低。以往市场环境比较好的时候，只要价格便宜，总能吸引买家。但是现在市场环境变差，预期调低，如果项目没有轨道交通等基础条件，且所在区域未来没有好的规划，未必会被市场认可。”
再加上诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块，短期内有过大量的新房供应，使得部分有效需求被消耗，且板块内定位近似的新房、次新房项目较多，产品间形成竞争，这让刚需产品本身的优势进一步减弱。
除了地段，产品类型也是影响购房者选择的关键因素，例如以别墅房源为主的御品园林和海德花园开盘遇冷，多是因为能够消化套均面积在三四百平方米别墅产品的客群本就十分有限。
在上海链家市场分析师赵葆根看来，前期部分新房项目摇号过热的行情，是之前供应量较低，需求长期积累所造成的。随着4月以来供应端的放量，供求关系得到了进一步的调节。将有更多的新房项目面临着目标客源消耗较大、产品定位相近等问题。
“再加上4、5两月，全市共计新推商品住宅房源1.19万套，而在这两个月中，房源去化量仅为0.46万套。所以目前对于购房者而言，新房市场仍有较大的选择空间，无需盲目入市。”赵葆根表示。
按照陆成的预测，从目前市场买家预期来看，这些遇冷远郊项目除非价格跌到位，否则很难成为热销盘。就目前来看，这种相对清淡的格局还会延续下去。
改善型项目主唱
刚需盘遇冷背后购房者心态的变化不禁让人思考，如今上海楼市的购房主体是否已经发生转变？对此，陆成给记者的答案是肯定的。“简单估算，目前上海市场中的改善需求基本在7成左右。”
以改善为目的的购房者周先生告诉中国房地产报记者：“这两个月上海的新盘明显增多，对于像我这样的改善家庭来说，是一个不错的机会。再加上很多位置比较核心的新盘价格普遍低于周边二手房，所以我们将目标圈定为120平方米左右、位置较好的中高端产品。虽然预算有所增加，但核心区位未来的地段价值不可估量。”
当被问及有没有关注远郊刚需产品时，周先生坦言，之前关注的一直是郊区甚至远郊的刚需项目，但是随着区位好的项目低价入市，核心位置的房子与郊区的相比性价比变得更高，尽管超出预算，但这样的产品更能保值，也能拥有更便利的交通条件。
当价格不再是吸引成交的首要因素，我们便能清晰地看到一座城市房地产市场中购房主体对于目标产品筛选的标准。在调控从紧、政策复杂、改善型项目唱主角的当下，购房者早已不再用产品类型、价格等因素来评判，更多的是从区域出发，做综合比较。在经过对外界多种因素的初级筛选后，购房者的判断才会回到价格的比较。
经过对比，中国房地产报记者发现，2018年以来，上海摇号情况较好的楼盘往往是一些价格低于周边二手次新房的项目。例如，5月开盘位于嘉定主城区摇号比重低于30%的深城投十一街区项目之所以遇冷，就是因为与周边嘉宝紫提湾、东方豪园等项目相比不具备明显的价格优势。
“当前确有一些项目热销，去化情况较好，但并不能代表能够带动一轮上升行情。”陆成表示，目前来看，一方面市场反弹的基础不牢固，另一方面地方政府对楼市调控并没有松懈。关键是随着一年多的调控，买家预期已经变得理性，不再盲目入市。
尤其是调控持续一段时间后，具有购买资格的刚需购房者被消化，剩下的刚需客群因为跨不过限购的门槛被冻结。最后变成活跃在市场中的主要购买力都是改善型群体，对于这类群体而言房屋的改善消费不仅是自住需求的升级，更是品质和价值的提升。
